Московское городское кредитное общество

Отмена крепостного права в России в 1861 г. привела к бурному развитию всех областей жизни, в том числе экономики. Следствием этих процессов стала активизация городского строительства во второй половине 19 в. На городских улицах стали появляться здания нового типа: многочисленные офисы банков, конторы торговых фирм и промышленных предприятий, фабричные корпуса, многоэтажные доходные дома и складские постройки. Что касается Москвы, то по данным Городской управы, с 1876 по 1911 гг. в столице было возведено 16 тысяч 147 жилых и 25 тысяч два нежилых дома, к работе было привлечено более тысячи архитекторов. Это интенсивное строительство было бы невозможным без деятельности ипотечных кредитных учреждений, кооперативная форма которых была направлена на предоставлении их членам, владельцам недвижимых имуществ, доступного долгосрочного кредита.

Доступный кредит – в массы

Московское городское кредитное общество (МГКО) являлось ведущим игроком на рынке ипотечного кредита в дореволюционной Москве. В 1860 г. представители Московского Купеческого и Мещанского обществ обратились к Московскому Генерал-губернатору с предложением об «учреждении в городе взаимного ипотечного банка для ссуды под залог домов. Предоставляемые ссуды должны были удовлетворять требования московских домовладельцев всех сословий, давали бы возможность увеличить доходы и способствовать улучшению жизни в городе». В 1862 г. был утвержден устав Московского городского кредитного общества, а операционные действия начались 29 мая 1863 г. МГКО занималось выдачей ссуд под залог недвижимого имущества, каменных и деревянных строений в городской черте Москвы и ее пригородах. Заемщиком кредитного общества мог стать только его член, в качестве вступительного взноса заложивший в нем свою недвижимость. Заложенное имущество и сам факт залога регистрировались в нотариальных отделениях при окружных судах. Особенностью работы кредитных обществ (в том числе и МГКО) являлась возможность повторных закладных, если ценность имущества была больше уже выданных закладных. Под каменные дома ссуды выдавались сроком на 26, 29 и 36 лет, на деревянные – на 15 и 18 лет. Согласно седьмому пункту устава МГКО, размер выдаваемых кредитным обществом ссуд доходил до трех четвертей оценочной суммы закладываемого имущества в городе и не выше 50 % имущества в пригородных местностях города Москвы.

Ссуда или кабала?

При получении ссуды заемщик давал подписку, что до полного ее погашения им не будет сделано в «составе строения» таких изменений, которые могли бы снизить его ценность, и что он будет производить все исправления, необходимые для «поддержания строения». Правлению кредитного общества предоставлялось право контролировать содержание имущества в исправном состоянии. Заложенные в кредитном обществе имущества могли переходить в полном составе от одного владельца к другому по наследству, продаже и дарению с переводом долга кредитному обществу на новых владельцев. В таких случаях раздел заложенного имущества допускался только с предварительного согласия правления кредитного общества. Оценке закладываемых недвижимых имуществ, как основе успеха ссудных операций уделялось в МГКО повышенное внимание. Она производилась специальной оценочной комиссией, состав которой формировался на основе решения общего собрания общества в присутствии самого владельца недвижимости. При оценке недвижимого имущества должны были соблюдаться два требования: соответствие действительной стоимости и доходности залога и равнозначность оценки имуществ, находящихся в одних и тех же условиях. При оценке во внимание принималась целая совокупность данных не только о мате¬риальной стоимости имуществ, но и об их доходах и расходах, о продажных ценах и других условиях, влияющих на их доходность и ценность. Оценка производилась отдельно каждому строению архитектором оценочной комиссии, который проверял планы строений и составлял опись с указанием количества и стоимости употребленных на стройку материалов, а также засвидетельствовал степень прочности и исправности строений. Средний чистый годовой доход с закладываемых имуществ определялся оценочной комиссией путем вычета из валового дохода взимаемого с имущества городского сбора. На основе этих двух показателей (материальная ценность имущества плюс годовой доход) оценочная комиссия окончательно определяла оценку имущества. Оценка не должна была превышать сумму, на которое это имущество было застраховано, а также десятилетнюю сумму чистого дохода для каменных и шестилетнюю для деревянных зданий. Правила оценки закладываемых имуществ излагались в специальной «Инструкции для оценки имуществ» в которой были учтены все детали и тонкости этой процедуры вплоть до цен на материалы и расходов на отопление оцениваемых зданий. Эти правила часто постоянно изменялись сообразно выяснившимся впоследствии потребностям.

Все предоставляемые в залог строения должны были быть самими владельцами застрахованы от огня в одной из российских страховых компаний на сумму не ниже назначенной в ссуду с прибавлением суммы двухгодового платежа обществу. В случае пожара правление кредитного общества предоставляло полис в страховую компанию, которая выплачивала компенсацию за убытки кредитному обществу, а не владельцу. Интересы владельца удовлетворялись самим кредитным обществом в результате расчета с ним. Если заложенное здание сгорало, то кредитное общество, получив от страховой компании страховую сумму, производило расчет с владельцем. Последний мог получить под залог земли ту сумму, в какую земля была оценена при выдаче ссуды под сгоревшее строение. Затем, по мере отстройки здания, выдавались ссуды на основании оценки вновь возведенных строений.

Также были случаи, когда заплаченные страховой компанией деньги полностью передавались владельцу. Это происходило после того, как уцелевшая часть здания обеспечивала оставшийся на нем долг обществу и была немедленно в сумме этого долга застрахована. В тех случаях, когда страховые компании по своим уставам освобождались от платежа пожарных убытков, кредитное общество выставляло на торги уцелелевшую часть имущества. При пожаре от «злого умысла владельца», что должно было быть доказано законным порядком, в продажу назначалось и другое имущество виновного в поджоге заемщика на всю сумму его долга.

Ипотечная облигация – синоним надежности

Ссуды выдавались ипотечными облигациями (закладными листами), приносившими до 5% дохода в год. С 1 сентября 1895 г. доходность была снижена до 4%. Закладные листы МГКО являлись долговыми обязательствами, по которым оно выплачивало фиксированный процент, и было обязано выкупать из обращения в установленные сроки. Согласно пункту 25 устава МГКО, закладные листы выпускались ежегодно сериями в два срока: с первого марта и с первого сентября. Начисление процентов и расчет платежей по ссудам начинались со дня их выпуска. Соответствующие объявления размещались в крупнейших городских газетах. Облигации, именные и на предъявителя, выпускались номиналом в 100, 500, тысячу и пять тысяч рублей. Проценты по ним выплачивались кредитным обществом по истечении каждого полугодия, с первого марта и с первого сентября. Для получения процентов к облигациям прилагались купоны на десять лет вперед. Именно городские кредитные общества стали выдавать ссуды ценными бумагами, что способствовало развитию фондового рынка, места, где держатель ценной бумаги должен был ее продать, чтобы получить наличные деньги. Стоит отметить исключительную надежность облигаций МГКО. Московская контора Госбанка даже выдавала под них ссуды. Доходы по закладным листам полностью освобождались от всех российских налогов. В целях предотвращения подделки бланки облигаций переплетались в специальные книги. При выдаче облигация вырезалась из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с номером ценной бумаги. Факт государственной регистрации имущества и прав на него снижал возможность мошенничества с недвижимостью и повышал надежность и ликвидность ценных бумаг. Кроме того, сумма ипотечных ссуд, выданных заемщикам, должна была строго соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества.

Структура и управление

Управление Московским городским кредитным обществом осуществляли следующие органы: общее собрание, наблюдательный комитет и правление общества. Высшим органом управления, согласно уставу кредитного общества, являлось общее собрание его членов. Оно избирало наблюдательный комитет, правление, утверждало план работы кредитного общества, проверяло отчеты правления и сметы, решало вопросы об изменении устава и все чрезвычайные вопросы. Наблюдательный комитет состоял из двенадцати членов, избираемых общим собранием. Этот орган занимался подготовкой докладов и заключений для общего собрания по всем вопросам, возникающим в деятельности кредитного общества. Правление кредитного общества осуществляло исполнительную и распорядительную власть. В него входило три директора, избираемых общим собранием на три года из членов кредитного общества. Правление предоставляло общему собранию ежегодный отчет о деятельности кредитного общества, в котором полностью раскрывалась ее финансовая сторона. Отчет, согласно пункту 52 устава МГКО, содержал данные о числе ссуд и количестве капиталов, о числе заемщиков вновь вступивших в кредитное общество, о количестве суммы выданной в ссуду, о суммах возвращенных в кассу кредитного общества в течение отчетного периода заемщиками, о числе и капитале облигаций оставшихся в обращении к началу отчетного периода, о расходах на управление МГКО и другие данные.

Весь ежегодный доход кредитного общества поступал в запасной капитал. Он формировался для расчетов по процентному и основному облигационному долгу, на покрытие убытков кредитного общества, приобретение необходимого имущества и составление кассовой наличности кредитного общества. Запасной капитал МГКО начал образовываться с третьего финансового года (1866) и размещался в государственных и гарантированных правительством ценных бумагах, в облигациях других городских кредитных обществ и частных банковских учреждениях. Он предназначался для своевременного погаше¬ния облигаций, выплаты по ним процентов и покрытия расходов по управлению обществом. Когда запасной капитал достигал такой суммы, что одних процентов с него было достаточно для покрытия расходов по управлению, заемщики освобождались от взимания с них ежегодного полупроцентного сбора.

Главный капитал — люди

Членами Московского городского кредитного общества были представители самых разных сословий. По данным на 1888 г. среди них было 262 дворянина, 861 клиент из числа чиновников и военных, одна тысяча 412 купцов, 861 крестьянин, а также 66 иностранных подданных и 79 юридических лиц — благотворительных учреждений, ученых обществ, церквей, монастырей, товариществ и акционерных компаний. Как мы видим, деятельность МГКО была всесословной по своей сути, его кредитом широко пользовались представители непривилегированных сословий, что способствовало расширению капиталистических отношений и улучшению позиций мелких и средних предпринимателей, получавших доступный кредит. Общий объем деятельности МГКО выражен в следующих цифрах. За 50 лет своей работы оно выдало 35 тысяч 35 ссуд на общую сумму 662 миллиона 643 тысячи 300 рублей. За это же время кредитное общество получило 34 миллиона 833 тысячи 81 рубль 23 копейки дохода и произвело расходов на 22 миллиона 491 тысячу 761 рублей 52 копейки.

Отдельно следует отметить благотворительную деятельность МГКО. В этом оно следовало традиционным для российских предпринимателей путем. Первым проявлением благотворительности со стороны кредитного общества стало пожертвование 500 рублей в 1867 г. для нужд местностей, пострадавших от неурожая. В 1877 г. МГКО пожертвовало уже тысячу рублей для голодающих Самарской губернии. Крупные суммы перечислялись московскими предпринимателями в годы подъема освободительных движений славян на Балканах и русско-турецкой войны (1877-1878). В 1876 г. было пожертвовано 50 тысяч рублей в «пользу бедствующих славян» через Славянский Благотворительный Комитет. В следующем году кредитное общество постановило отчислить 100 тысяч рублей в распоряжение общества попечения о больных и раненых воинах. Членам-заемщикам кредитного общества, находившимся в действующей армии, была предоставлена отсрочка платежа по ссудам, в 1878 году 25 тысяч рублей были перечислены в Комитет для приобретения морских судов. Во время начавшейся в 1904 г. войны с Японией Московское городское кредитное общество пожертвовало на военные нужды 500 тысяч рублей. Из этой суммы 250 тысяч были ассигнованы на усиление флота, 200 тысяч представлены Великой княгине Елизавете Федоровне на нужды Красного Креста и 50 тысяч пересланы главнокомандующему действующими армиями генерал-адьютанту Н. А. Куропаткину на улучшение полевых лазаретов действующей армии. Кроме того, МГКО установило несколько постоянных стипендий для студентов различных московских учебных заведений, получивших названия Александровских, Николаевских и Долгоруковских.

Своего расцвета Московское городское кредитное общество достигло при Н. М. Перепелкине, который возглавил его в 1900 г. и руководил им до самой его ликвидации в 1912 г. В целом же, деятельность МГКО переживала периоды и подъемов и падений. Тяжелым временем для него стали 1890-е гг. Тогда Московским общественным управлением был увеличен налог на доходные дома, холера 1892 г. привела к большим расходам со стороны домовладельцев на обеспечение необходимых санитарных мер и отпугнула многих потенциальных клиентов московских ипотечных учреждений. В том же году был установлен 1% земский сбор с доходов московского домовладения. Все эти обстоятельства привели к резкому падению доходов домовладельцев и падению цен на недвижимость. Многие клиенты кредитных обществ оказались несостоятельными, и их имущество продавалось с торгов. В то же время цены упали настолько, что ипотечные учреждения не всегда возвращали себе сумму, данную в залог. В итоге крупнейшие в стране Городские кредитные общества – Санкт-Петербургское и Московское, были поставлены на грань разорения.

Но сложности развития городских кредитных обществ в России не помешали им показать высокие экономические результаты, активно содействовать развитию капиталистических отношений в Российской империи. Московское городское кредитное общество, занимавшее одну из ключевых позиций в системе ипотечного кредитования нашего города, своей деятельностью доказало экономическую эффективность ипотеки. Кроме того, оно содействовало благоустройству древней столицы.

Материал написан на основе монографий, статей, документов и материалов, представленных в разделе «Библиография».