Главная » Москва финансовая » Ипотечные ценные бумаги дореволюционной России

Ипотечные ценные бумаги дореволюционной России

Ипотека в России в XVIII в.

В Россию институт ипотеки пришел из Западной Европы. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности возник заклад, и ипотечное кредитование стало фактически первым видом кредита.
До середины XVIII в. за кредитом обращались к частным лицам, которые выдавали деньги под весьма высокие проценты и с условием, что в случае невыкупа в назначенный срок залог становится собственностью кредитора, даже если его стоимость значительно превышает заем. Таким образом, многие дворяне за небольшие долги лишались дорогих имений.


[sc:ads1 ]
Ипотечные ценные бумаги дореволюционной России
Однако ипотека в современном ее понимании невозможна без кредитных учреждений. Поэтому принято считать, что система ипотечного кредитования начала складываться в России с 1754 г. когда был учрежден Государственный банк для дворянства и купечества, выдававший ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до 8 лет из 6% годовых под залог имений. В 1786 г. он был преобразован в Государственный заемный банк, кредитовавший под залог помещичьих земель, горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов. В 1772 г. были созданы сохранные казны, игравшие роль земельных банков. Кроме того, с 1797 г. действовал Вспомогательный для дворянства банк, созданный с целью предоставить дворянству возможность выкупить свои именья из залога частным лицам и выдававший ссуды не деньгами, а специально установленными банковскими билетами. Эти билеты, обеспеченные заложенными имениями, приносили 5%-ный доход и должны были приниматься по всем видам платежей, срок их обращения составлял 25 лет. Таким образом, первые в России ипотечные ценные бумаги появились по инициативе государства.

Ипотека в пореформенной России: Дворянский земельный и Крестьянский поземельный банки

Государственные и местные дворянские банки просуществовали до середины XIX в., когда было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с крестьянской реформой, а Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.
Во второй половине XIX века в России сложилась достаточно эффективная система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 г. В нее входили как государственные кредитные учреждения, к которым относились Дворянский земельный и Крестьянский поземельный банки, так и частные заведения.
Государственный дворянский земельный банк предоставлял ипотечные ссуды дворянам на льготных условиях: размер ссуды составлял до 60% стоимости имения, на срок до 66 лет под 5-6%. Правительство Российской империи предоставило этому банку финансовую помощь через Государственный банк, и, кроме того, все его облигационные займы гарантировались государством и поэтому высоко котировались на рынке.
Основной задачей Крестьянского Поземельного банка, созданного через 20 лет после отмены крепостного права, была помощь крестьянам кредитами для покупки земель. Кредитные ресурсы банк формировал за счет выпуска облигаций, носивших название Государственных свидетельств Крестьянского Поземельного банка. Эти бумаги гарантировались государством, котировались на биржах и приносили фиксированный доход — 4-5%. Государственный дворянский земельный банк и Крестьянский Поземельный банк были центральными институтами кредитования в дореволюционной России: в начале XX века на их долю приходилось 61,5% от общей суммы ипотечных ссуд.

Ценные бумаги государственных земельных банков

Вообще, необходимо отметить, что выпускавшиеся банками специальные ценные бумаги — закладные листы — играли ключевую роль в системе ипотечного кредитования дореволюционной России. Нередко сами ссуды выдавались не деньгами, а этими облигациями. Кроме того, именно ипотечные бумаги стали одним из основных элементов российского фондового рынка. Они занимали промежуточное положение между государственными и частными бумагами. Представляя собой обязательства банков, обеспеченные всей обезличенной массой земель, заложенных в банке, по сути, они были схожи с государственными облигациями. Так, например, правила уплаты процентов и основного долга по ним, а также правила восстановления похищенных или потерянных закладных листов были те же, что и для госбумаг. Кроме того, наибольшее количество закладных листов было выпущено Государственным Дворянским земельным банком и Крестьянским поземельным банком (т.е. государственными кредитными учреждениями). Эти бумаги в отличие от закладных листов частных учреждений гарантировались Российским государством и обращались в основном на Петербургской (т.е. столичной) бирже, в то время как подобные бумаги акционерных земельных банков котировались на биржах Москвы. Риги. Харькова и Одессы.
Это были бумаги на предъявителя с номиналом от 100 до 10000 руб., фиксированный процент по ним устанавливался для разных выпусков в зависимости от состояния денежного рынка и срока облигационного займа. При этом для владельцев этих облигаций предусматривалась возможность превратить их из предъявительских в именные, перевести их с одного имени на другое, обменять листы крупного достоинства на более мелкие и наоборот, обратившись в отделение соответствующего банка. Существовали закладные листы, как номинированные в рублях, а, следовательно, ориентированные на внутренний рынок (4,5 и 5%-ные), так и предназначенные для размещения на зарубежных рынках (3,5%-ные) во французских франках, германских марках, голландских гульденах, фунтах стерлингов. Процентные выплаты производились 2 раза в год на основании купонов. Отметим, что доходы по закладным листам полностью освобождались от всех российских налогов. Для защиты интересов владельцев таких бумаг для банков законом был установлен ряд ограничений, в частности, объем эмиссии закладных листов ограничивался величиной, равной 10-кратной сумме уставного и резервного капитала банка.

Городские кредитные общества

Среди частных кредитных учреждений наиболее заметную роль играли появившиеся в 1861 году в Петербурге и в 1862 году в Москве городские кредитные общества. Они выдавали кредиты под залог городских (нежилых) построек, т.е., говоря современным языком, под залог коммерческой недвижимости. Доход, который приносила заложенная недвижимость заемщику, и являлся источником уплаты процента за пользование кредитом.
Собственники недвижимости объединялись, внося в виде пая собственные доходные дома. Заемщик (им мог стать только член данного общества) подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог его недвижимости. Оценив это имущество, общество принимало решение о выдаче кредита в размере, не превышающем 50-60% от стоимости залога. Заложенное имущество и сам факт залога регистрировались в нотариальных отделениях при окружных судах. Особенностью работы кредитных обществ являлась возможность повторных закладных, если ценность имущества была больше уже выданных закладных.
На основе пула утвержденных ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии ценных бумаг (облигаций) общества. По ним гарантировался фиксированный: купонный доход (около 5%). В целях предотвращения подделки бланки облигаций переплетались в специальные книги, а при выдаче облигация вырезалась из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с номером ценной бумаги. Факт государственной регистрации имущества и прав на него снижал возможность мошенничества с недвижимостью и повышал надежность и ликвидность ценных бумаг. Кроме того, сумма ипотечных ссуд, выданных заемщикам, должна была строго соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества.

Ценные бумаги кредитных обществ: облигации и закладные листы

Именно городские кредитные общества впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. Заемщик, получив ссуду облигациями, затем продавал их на вторичном рынке. Надежность облигаций гарантировалась их "двойным" обеспечением: во-первых, это регулярные платежи заемщика в погашение задолженности по ипотечному кредиту и, во-вторых, заложенное имущество, которое общество могло продать при нарушении заемщиком условий кредитования. Чтобы повысить рыночный курс облигаций Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества в 1862 году разрешило Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90% их биржевой цены и приобретать эти облигации за свой счет наравне с государственными бумагами. Позднее Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Таким образом, уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода. Как и городские кредитные общества, акционерные земельные банки осуществляли эмиссию закладных листов под 4 — 6% в пределах суммы выданных под залог недвижимости ссуд, но не более, 10-кратной стоимости резервного и уставного капитала. В 1873 г. был основан Центральный банк Российского поземельного кредита, который приобретал выпускаемые провинциальными банками закладные листы, выдавая взамен свои собственные (они считались высоконадежными ценными бумагами). Таким образом, появилось разделение функций участников финансового рынка, на структуры первичного рынка закладных и структуры вторичного рынка ценных бумаг. Это был первый шаг на пути создания технологий повышения ликвидности финансовых инструментов.

Конец XIX — начало XX в.: пик российского фондового рынка

В 1889 г. Государственному дворянскому банку для повышения инвестиционной привлекательности своих бумаг было разрешено выпустить выигрышный облигационный заем на сумму 80 млн. руб. По условиям этого займа владелец облигации помимо фиксированных 5% годовых получал право участвовать в тираже выигрышей. Такие тиражи проводились 1-2 раза в год, в каждом тираже разыгрывалось 300 выигрышей на сумму 600 тыс. руб. Закладной лист, номер которого выигрывал, не погашался, а продолжал участвовать в новых розыгрышах. При этом все закладные листы должны были быть погашены в течение 36,5 лет.
Таким образом, выгодные условия займа и сходство с популярными в то время государственными выигрышными займами способствовали успешному размещению этих бумаг. Цена размещения закладных листов номиналом 100 руб. составила 215 руб., а в дальнейшем их курс непрерывно рос.
С 1891 г. в целях предоставления заемщикам большей выгоды при погашении кредита закладными листами было разрешено выпускать эти бумаги без обозначения на них сроков окончательного погашения, т.е. бессрочные закладные листы.
Начало XX в. стало пиком развития фондового рынка дореволюционной России. Расширение рыночных начал в сельском хозяйстве содействовало буквально взрывному развитию ипотечных займов, давших в итоге основную часть всех долговых бумаг, выпускаемых в стране в начале века. Так, прирост закладных листов в 1908 — 1914 гг. составил 50% прироста всех ценных бумаг и 103% прироста всех акционерных капиталов. В 1914 г. из общей суммы биржевых ценностей (около 21 млрд. руб.) закладные листы акционерных земельных банков составляли 14%), ипотечные бумаги — 9.6%.
Кроме того, к российским ипотечным бумагам большой интерес проявляли зарубежные кредитные организации. Так, в 1913 г. сумма иностранного капитала, вложенного в закладные листы, составляла 10% от номинальной стоимости всех ипотечных бумаг и 35% от государственных ипотечных бумаг, что свидетельствует о достаточно высоком кредитном рейтинге Российского государства.
Так как ипотечный кредит основан на частной собственности, в том числе и на землю, в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменой этого вида собственности в 1917 г. он также был упразднен и начал возрождаться только в начале 90-х гг., в период внедрения в российскую экономику рыночных отношений. Сегодня, когда в нашей стране стоит вопрос о выборе модели ипотеки, необходимо принимать во внимание собственный опыт и использовать эффективно работавшие элементы ипотечной системы, в том числе и инструменты и технологий фондового рынка.
Отметим, что ипотечное кредитование способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства, что и сегодня не потеряло своей актуальности. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
    
Материал написан на основе монографий, статей, документов и материалов, представленных в разделе «Библиография».

Ответить